LUCRO IMOBILIÁRIO NA VENDA: DECLARAÇÃO E ISENÇÃO

Ao vender um imóvel com lucro, é preciso pagar imposto de renda sobre o chamado ganho de capital (ou “lucro imobiliário”, como também é conhecido), que é a diferença entre o custo de aquisição e o valor recebido na venda.

Prazo para pagamento

O pagamento do tributo não ocorre no momento da declaração do imposto de renda, no início do ano seguinte, como muitos acreditam.

Na realidade, quem vende um imóvel tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transação. Isto é, se a venda ocorreu no mês de março, o imposto deve ser pago até o último dia útil de abril.

Caso não pague no prazo, o contribuinte ficará sujeito ao pagamento de multa de até 20% e juros de mora, que corresponde a taxa Selic acumulada no período de atraso.

Cálculo do imposto

O imposto é calculado com base no lucro obtido com a venda do imóvel, ou seja, a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição.

A Receita Federal disponibiliza em seu site o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap) para declaração, cálculo e pagamento do imposto. Basta preencher os dados para que o sistema apure o lucro e calcule o imposto, após aplicar as atualizações e fatores de redução previstos na legislação vigente.

Depois de preenchidos todos os dados, o programa emite o Documento de Arrecadação das Receitas Federais (DARF) com o valor do IR a pagar.

Quando o contribuinte for preencher a declaração de imposto de renda referente ao ano daquela venda, deverá importar as informações do GCap para o Programa Gerador da Declaração. Assim, não será necessário preencher nada referente a ganho de capital, apenas dar baixa no imóvel na ficha de Bens e Direitos.

Valor de venda

Valor de venda é o preço total pelo qual o imóvel foi vendido, que deve ser declarado ainda que o pagamento seja parcelado.

O valor da corretagem, se tiver sido paga pelo vendedor, pode ser abatida do valor de venda, o que reduz o valor do imposto a ser pago.

Custo de aquisição

Custo de aquisição é o valor original (sem atualização) informado na ficha de bens e direitos da declaração do imposto de renda.

Para os imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o próprio programa GCap atualiza os valores de aquisição de acordo com a legislação vigente até aquela data. E para os adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1996 é o valor da aquisição sem qualquer atualização monetária.

Ao custo de aquisição poderão ser acrescidos os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e outras pequenas obras como pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição de prédio, como condição para a alienação do imóvel; as despesas de corretagem pagas na aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o valor do imposto de transmissão (ITBI); o laudêmio; os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual.

Alíquotas

A alíquota do lucro imobiliário (ganho de capital) a partir de 1º de janeiro de 2016, deixou de ser fixa (15%) e passou a ser escalonada por faixas, conforme tabela abaixo:

Fatores de redução

Dependendo do ano de aquisição do imóvel, há fatores de redução do imposto. Na venda de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplica-se fator de redução do ganho de capital previsto na legislação vigente, apurado da seguinte forma:

1) Venda ocorrida entre 16 de junho e 13 de outubro de 2005, redução de 0,35% por mês ou fração decorrido entre o mês de janeiro/1996, ou da data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês da venda;

2) Venda ocorrida entre 14 de outubro e 30 de novembro de 2005, redução de 0,60% por mês ou fração decorrido entre o mês de janeiro/1996, ou da data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês da venda;

3) Venda ocorrida a partir de 1º de dezembro de 2005, redução de 0,60% por mês ou fração decorrido entre o mês de janeiro/1996, ou da data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005, para imóveis adquiridos até esse mês;

4) Venda ocorrida a partir de 1º de dezembro de 2005, redução de 0,35% por mês ou fração decorrido entre o mês de dezembro/2005, ou o mês de aquisição, se posterior, e o mês da venda.

Na venda de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual redutor fixo de 5% ao ano, determinado em função do ano de aquisição, conforme tabela:

Isenções

Há casos previstos na legislação em que o contribuinte fica isento de pagar o lucro imobiliário. Dentre eles, podemos destacar:

1) A venda do único imóvel por valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha feito outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos.

2) A venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado de pequeno valor).

3) A venda de imóvel adquirido até 1969 – nesse caso, há redução de 100% do lucro.

4) A venda de imóvel residencial por pessoa física residente no Brasil quando todo o produto da venda é usado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos.

Nesse último caso (item 4), existem duas possibilidades: ou o contribuinte utiliza todo o produto da venda para a compra de novos imóveis residenciais no Brasil, e com isso fica totalmente isento; ou ele utiliza parte do dinheiro para comprar novos imóveis residenciais no Brasil e paga IR proporcional sobre o valor restante.

Notas do autor:

O conteúdo deste artigo visa, tão somente, informar e orientar quem vendeu ou pretende vender um imóvel acerca das linhas gerais do imposto de renda sobre o ganho de capital (lucro imobiliário).

Portanto, em casos de dúvidas ou de situações mais específicas, recomenda-se consultar um profissional da área para evitar erros na declaração que possam acarretar o pagamento a maior do imposto ou a aplicação de penalidades pelo Fisco.

Autor do artigo:

Rodolpho Thomazine. Sócio do escritório Thomazine Advogados. Responsável pelas áreas de direito imobiliário e tributário do escritório.