Presente na maioria dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, a cláusula de prorrogação ou cláusula de tolerância de 180 dias tem sido muito questionada.
Afinal, essa cláusula é legal?
Ao comprar um imóvel na planta o consumidor faz planos e projetos baseados na data de entrega prevista no contrato. Contudo, ao chegar à data prevista sem que tenha recebido as chaves do imóvel ele se depara com a cláusula de tolerância, normalmente, de 180 dias, que prorroga automaticamente o prazo de entrega do empreendimento, sem ônus a construtora.
Questionando essa cláusula, alguns compradores levaram a questão à Justiça. Após algumas divergências de entendimento no início dos julgados desse tipo de causa, os Tribunais, em jurisprudência majoritária, vem adotando o entendimento de que a cláusula de tolerância é legal.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro – TJRJ, por exemplo, em recente julgamento, decidiu que “em relação à mencionada cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, resta pacificado, nesta Corte, o entendimento de sua validade, desde que expressamente pactuada pelas partes”.
Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, também decidiu recentemente no mesmo sentido: “o prazo de tolerância, medida usualmente prevista nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, não se revela abusiva ou ilegal na hipótese em questão (…) o prazo de prorrogação de até 180 dias é previsto como garantia de eventuais atrasos decorrentes de fatores externos, tais como atraso de mão de obra e falta de matéria-prima, o que descaracteriza qualquer abusividade dessa cláusula.”
Para tanto, o contrato deve indicar, de forma clara e precisa, o prazo previsto para a conclusão das obras e a possibilidade de prorrogação para a entrega do empreendimento.
Direitos do comprador caso seja ultrapassado o prazo de tolerância
Por outro lado, nos casos em que o atraso na entrega do imóvel ultrapassa o prazo de tolerância, a construtora poderá responder pelos danos causados ao comprador, que poderá optar pelo seguinte:
a) Rescisão do contrato com a devolução integral dos valores recebidos sem qualquer retenção pela construtora, além de indenização por danos morais, lucros cessantes, multa contratual e demais danos materiais devidamente comprovados; ou
b) Congelamento do saldo devedor até a entrega das chaves (para não incidência do índice de correção monetária durante o atraso – INCC ou outro), além de indenização por danos morais, lucros cessantes ou aluguéis pagos durante o período de atraso, multa contratual e demais danos materiais devidamente comprovados.
Autor do artigo:
Rodolpho Thomazine. Sócio do escritório Thomazine Advogados. Responsável pelas áreas de direito imobiliário e tributário do escritório.
